一份出色的城区规划设计
时间要倒回到1990年的4月18日，国务院总理专程来到上海，代表中国政府宣布浦东开发开放。中国政府的郑重态度显示了浦东开发不只是一座城市的决策行为，而是国家发展的战略安排。事实证明，浦东开发不仅改变了黄浦江两岸一边繁华一边寂寞的旧貌，更成为推动中国城市化大潮的第一波潮头。
黄浦江西岸同是受益者，浦西早在20世纪上半叶已经完成了城市化，但在经历了半个世纪的风风雨雨后，早年生机勃勃的商业街、高楼大厦和绵延不尽的石库门街区开始褪色衰败，成了一座缺乏生气的老城，有待更新。浦西乘势而上地启动了一波再城市化的潮涌。
1992年，上海史无前例地开始修建第一条地下轨道交通线，标志着上海地铁时代的到来，地铁将重塑城市的空间结构以及人们的生活工作方式。城市半径的大小与交通工具的速度有很大关联，空间距离被地铁缩短了，郊区迅速被城市化，中心城区一部分人的工作、居住、购物搬到了城郊的新城区，原来落后的边缘地带因为地铁通车而迅速发展起来，原先发达的中心城区可能出现衰退。
卢湾区（后与黄浦区合并）的淮海路是历史形成的中心城区，规划中的地铁一号线会穿越淮海路地下。挑战与机遇同在，中心城区只有顺势而变，才能够可持续地占据优势地位，不改变自己，就意味着被别人改变。淮海路需要经历一场翻天覆地的空间重构。
卢湾区政府决定抓住地铁修在家门口的机遇，彻底改变淮海路传统商业模式，呈现现代商业业态。区政府对两公里长的淮海中路商业街实施“休克疗法”，所有的商店停业，车辆禁行，马路全部翻开深挖，铺设地铁的混凝土沉管。政府将淮海中路东段一公里长的临街旧房全部拆除，建造14幢办公大楼，形成中央商务区。
新地铁、新商业会给淮海路两侧后街上大片石库门住宅区带来什么影响？优势资源组合需要更大的发展空间。卢湾区区长找来了区规划局长，请他考虑淮海中路东段南部一平方公里的石库门旧区重建思路，这个区改造项目起名叫“太平桥旧区重建计划”，新天地就在其中。
太平桥社区的办公区和生活区，巧妙地用人工湖项链，让工作与生活相融合。 本文图片均来自《浦江纵横》
首先要考虑的是这片旧城区的功能定位。20世纪初，这片区域在第一次城市化时，法租界当局的规划定位是居住功能，配以一些社区商业。旧区重建的规划思路是否沿袭法租界当局的功能定位，拆了石库门建新住宅，解决市民迫切的住房难问题？那时，解决住房难是最大的民生，最容易得人心、民心，出政绩。
这届区政府没有跟随当时急于“旧貌换新颜”的社会思潮，而是冷静地思考如何配合市政府确定的城市发展战略：上海要从工业经济向国际经济、贸易、金融中心的服务业经济转型，中心城区不是郊区，它需体现国际经济中心的功能和国际大都市的崭新形象。卢湾区委、区政府对这片旧城区重建制订了一个规划远景目标：到21世纪不落后。
“到21世纪不落后”，这是一个很重要的方向和目标。按照现代主义城市模式，其特点是城市功能分区。上世纪90年代，上海现代工业很落后，老城区呈现生产、居住、购物“搅”在一起的社区结构：楼下机器声隆隆，楼上居民炒菜洗衣服，隔墙可能是小学课堂、托儿所，也可能是商店小卖部、泡开水的“老虎灶”……当时上海市民心目中的现代化是生产区、生活区、购物区、娱乐区等各功能区分开。人人梦想的大房子是客厅、卧室、书房、餐厅、厨房各功能区分开，夫妻孩子三口之家与老人分开居住，一些人做梦都想着坐私人汽车。城市发展的趋势是人们梦想和欲望的结果，因此，城市改造的方向是城市空间结构从“合”走向“分”。
兴业路东门
太平桥旧区重建的远景规划是到整个21世纪不落后。城市空间的规划设计就不应该是方便汽车，而应是方便人步行，适应人们“工作与生活相融合”的生活方式，城区规划应该采用“步行优先，公共交通便捷，城市功能合理混合”的新城市主义模式。太平桥区重建后的空间结构应该是“合”，而不是“分”。承担规划设计的单位认为太平桥旧区重建的定位是现代服务业，城区空间结构适用于“工作与生活相融合”的新城市主义。从1992年提出规划构思到1996年形成太平桥旧区重建规划，用了四年时间，再到1999年1月正式开工建设，整整是六年多时间。但这个规划确定之后，至今已有19年没有变动过，而且随着时间推移，愈发显示出这个规划的生命力、前瞻性和科学性。
采取开发性保护的改造方式
太平桥旧区重建规划1997年获上海市规划局批准，同时一项重要的任务落在建设者们的面前，这就是为迎接2001年7月中共建党80周年庆祝活动，和2001年10月上海承办联合国亚太经济合作组织（APEC）会议，中共“一大”会址纪念馆周边旧石库门街坊的重建项目。需要对中共“一大”会址前后两个石库门街坊进行改造，使之面目焕然一新，体现中国改革开放20年的城市形象。
中共“一大”会址是国家一级文物保护单位，当时方方面面都认识到，保护中共“一大”会址不仅要保护旧址建筑，还要保存周边的环境和历史文化氛围，包括中共“一大”会址建筑的周围不准建高层建筑，周边的建筑的样式、风格必须与“一大”会址历史建筑一致，仍旧保留石库门历史建筑。在这方面许多欧美国家有成功的经验和做法，老城中常有一些具有城市历史风貌的老街，路边开设着酒吧、餐厅、咖啡馆，让国内外游客在路边餐馆、酒吧坐坐，喝喝咖啡，品尝当地美食，感受这座城市的过去和现在，感受其特有的当地文化氛围。从这些老房子看这座城市的历史，看它的文化特色、经济水平。法国巴黎有圣日耳曼街，美国旧金山有渔人码头，日本东京有银座后街，那么上海呢？上海为何不能建个反映城市历史文化的老街？
旧石库门照片
中共“一大”会址前后的石库门街坊，正是一个见证上海城市发展历史最佳的地方。石库门是上海的独创，个性鲜明。要在衰败的石库门弄堂里装进现代休闲生活是很不容易的。1914年时期的地产开发商给予石库门弄堂的寿命仅仅50年，经过七八十年的过度使用且又缺乏维护保养，这些老房子早已过了寿命期。动迁时才发现这些旧建筑内部的木柱根部已腐烂，已支撑不住整座房子的承重，仅仅是依靠房子自身结构的互相拉扯，互相借力勉强支撑着，稍稍用力便有散架的危险；而青砖墙的外立面有些部分已经酥松空心化，雨水过猛或梅雨季节，潮气就会透过砖墙由外而内地渗入居民家里。
新天地与“一大”会址是“唇齿相依”的关系，新天地开发项目的成功与否关联到“一大”会址的声誉和政治影响。于是，对两个石库门街坊如何改造，专家们各抒己见，文物专家与开发商、文物专家与建筑专家、建筑专家们之间展开了一场文化大讨论，各自观点分歧相当大，也相当尖锐。
事实证明，这场文化争论开启了一扇对历史建筑文化认知的大门，对上海之后十年的城市建设产生了极其深远的积极影响，诞生了田子坊、八号桥、思南公馆、步高里等各类差异化的老建筑改造方式。不同观点的交锋，最终聚焦于总设计师提的石库门改造方案，改变石库门原先的居住功能，赋予它新的商业功能；对历史建筑只是保留一层外壳、一层皮，即石库门建筑的元素：清水砖墙、石料门扉、百页窗、黛色屋瓦，而石库门内部空间为了适应咖啡馆、餐厅等经营场所要求，必须改造成宽敞的共享空间。
一些上海本地建筑专家、文物专家表示不同意见，他们认为，保护中共“一大”会址周边的历史文化环境，关键在于保护并保留石库门的历史风貌。一位专家说，风貌，不能仅仅保留石库门的外貌，还要保留石库门的风情。房屋记载着它从建成到使用过程中的所有历史信息，包括居民的生活方式和弄堂文化，这就是石库门风情。最彻底的保护就是回归居住功能，改造后的石库门房子继续让老百姓居住，但要适应现代都市生活方式，把独用卫生间、厨房和空调机放进旧石库门。
新天地的总设计师解释他的设计理念说，如果把石库门修复后再让人住进去，就会像博物馆一样，游客拍个照就离开了，而我们需要的做法是创造另外一部历史，让石库门复活，里面是全新的生活。这个观点如同清水泼进热油锅，激起一片激烈的反响。
一些石库门保护专家认为，石库门只留下一层“皮”一层“壳”，将失去历史建筑的原真性，空心化的后果是毁掉了石库门的风情、石库门的文化，造成文化断层。他们强调，石库门保护需要的是“延年益寿”，不是“返老还童”，仅仅保留一层“壳”是一种不伦不类的保护，保护应该规规矩矩地做，越接近历史建筑的原来面目越好。
一些专家比较务实，认为保护城市文化是要的，但也要替开发商算算账。两个街坊的改造预算高达14亿资金，改造成本达到每平方米两万元人民币，比当时新建公寓还贵了三倍多。石库门再回归居住功能显然不现实，人们今天的生活方式与上世纪初的生活习惯发生了很大的变化。
“延年益寿”还是“返老还童”成为争议的焦点，一方是坚决捍卫石库门历史文化的原真性，一方是创意让石库门历史空间承载当代文明，给予它新的生命力。
上海新天地两个街坊虽然在规划设计方案上被定为“历史保护区”，但按照城市规划和文物管理部门的具体要求，除了中共“一大”会址及其相连的建筑物不允许拆除之外，两个街坊内的多数建筑并没有被列入保护对象，允许拆旧建新，只是要求这片建筑在形式上与中共“一大”会址的石库门历史建筑风貌相协调。而开发公司看到了石库门里弄建筑的文化价值，又通过保护历史建筑“一层壳”的开发手段实现价值转换，即利用老房子的文化价值来增加开发项目的商业价值，这种做法没有违背城市规划的要求，而是做得更多更好。在保护与开发之间有两个层次：保护性开发与开发性保护，新天地属于开发性保护。
整旧如“旧”是真做
石库门“返老还童”仅仅保护一层“壳”是表面文章，真正的大文章在其内部，在地层底下。石库门的复活需要新的内脏器官、新的血管经络，那就是现代生活不可缺少的风（空调）、火（煤气）、水（自来水）、电（照明、现代通讯、互联网）、排污、消防等基础设施。石库门改造成餐厅、咖啡馆，其排污管道比住宅下水管道的口径要大很多。老房子屋顶无法“背”水箱，生活用水、消防水箱都得放在地下，最深的消防水箱挖地九米，超过两层楼高，这些投资费用高达7亿元人民币。
一层“壳”的保护手法需要揭开屋顶，掏空石库门内部的旧结构，只保留四面青砖墙。失去结构支撑的墙壁摇摇欲坠，完全依靠各式各样的铁架子扶持。青砖墙不能倒，墙里墙外还要挖地三米深铺设强电弱电电缆、自来水管、煤气管、通讯电缆和消防系统，施工难度之高可想而知。挖土机不能开进狭窄的施工现场，机器的震动有可能震倒青砖墙，挖土、运土、搬送建筑材料全靠原始的人工作业，费时费力。施工的工人们做事必须轻手轻脚，小心翼翼，因为工程师千叮咛万嘱咐，千万别撞坏了“文化”，工人们想不明白，这些破砖烂瓦怎么就一夜之间变成了很有身价的“文化”？
建筑工人正在砖缝中间抹泥灰
以前的石库门作为居住空间，讲究私密性，一般开间小，多为砖木结构，由砖墙承重。而新天地作为休闲场所，需要开敞的空间，人流量大，承重荷载要求高，因此，它们的内部结构体系全部改为内框架结构，加筑混凝土的梁和柱，砖墙不再承重，只起到围护作用，说到底是扮演“文化墙”的角色。但“文化墙”的代价不菲，开发商专门从德国雷马士公司进口了价格昂贵的护墙膏等产品，专门用于解决古遗迹、历史建筑墙的内部防潮层问题，治表又治里。开发商组织工人对墙体内部注射防水层，修复砖墙的防潮层，同时增强墙体抗震能力，采用文物保护的办法对待石库门。
保留石库门一层“壳”的做法，是掏空建筑内部结构
为了一个“旧”字，耗资巨大。把石库门做“旧”比做新难度高，因为没有前人的经验可参照借鉴。石库门老房子的窗户历经时代变迁，保留下来的五花八门，木窗、钢窗、铝合金窗共存于一幢房子里。因为时代不同，市民对窗户的审美观和价值观在发生变化，有钱的居民按照当时的审美观和实用价值把自家窗子换成了钢窗，后来又换成了铝合金窗，没钱的居民一直沿用着木窗。改造后的石库门究竟采用什么窗能体现上海人的审美情趣？起初，样板房全部做成钢窗，安装后左看右看越看越不像老房子，还是有点“新”！最终决定全部拆下来，换成上世纪20年代风靡的百页木窗。
石库门的重要特色是两扇带铜环的黑色木料门扉，若石库门的功能改变为经营场所，显然不可能紧闭两扇黑漆大门，关门就成了拒客，而成天开着门，会大量浪费室内空调的冷气或暖气。设计师想出了办法：黑漆大门打开，仅仅作为历史见证的“文化门”而存在，再装一道玻璃门，保住室内的冷暖气，室内的客人可以通过玻璃看见门外，门外的客人也看见室内，从而让历史“隔”而不断。
开发商为了追求细节的完善，对每一段工程常常建了拆，拆了再建，有些局部拆、建重复不下10次。开发商和施工公司每天早上8点30分有个工作例会，雷打不动，整整持续了一年。新天地样板房反复试验的时间是整整一年，而整个项目大规模的石库门改造也只用了一年时间。心血、汗水、时间、金钱，凝聚成一座新天地样板房。样板房建成后，获得了意想不到的成功，赢得了一片赞扬，其中包括曾经反对过这种改造方式的专家。新天地的改造开发这才全面铺开，时间刚巧是告别20世纪、跨入21世纪的门坎，可以说是一个跨世纪的工程。
这幢老洋房没有拆除，保留原模原样，但加固了房屋结构，进行了重新装修。
按照总体规划设计，在北里和南里拆除十几幢石库门老房子，做成现在人们看到的步行街和广场。对二十几幢石库门老房子内部全部掏空，外墙立面进行注射药水处理，还有少部分老房子拆后重建。保护石库门认认真真地做到位，就体现在如何“拆”上，开发商不使用推土机去推，不使用大锤子砸，而是用人工一块砖一块砖地拆下来，这一切是在国外请来的专业文物保护建筑师的指导下进行的。在这些老房子拆之前，专家、建筑师对每块砖一一标注英文字母，拆下后按照字母顺序排列堆放。对每块旧砖的六个立面上的砂浆残渣，不准用榔头敲、铁铲铲，而是用专用的砂皮打磨干净。这种做法让那些来自安徽、江苏的民工不可思议，背后骂这些外国建筑师神经病，脑子出问题了。这些旧房子共拆下了14万块旧砖，每块旧砖都有编号，都要打磨干净，作为建筑材料去建“旧”房。这项浩大的工程历时15个月，不少农民工受不了这种心理折磨，甩手不干了，去了其它工地，这项保护工程前后换了五批工人。
新天地对石库门整旧如“旧”是真做，14万块旧砖的整理打磨耗时耗工，价格不菲，远远超过14万块新砖的代价。为何不用新砖而用旧砖？专家们揭其奥秘：新砖表达是当下文化的信号，旧砖才是过去的文化记忆。新天地要唤起人们对上世纪二三十年代老上海的历史文化记忆，必须用当年的旧砖，而且不是简简单单地去做。要像对待一件宫廷古董那样，仔细擦去古董上的历史尘埃，掸去蜘蛛网，露出当年的光泽，又略带历史沧桑感。打磨14万块旧砖上的砂浆，擦去的是残留的灰尘，恢复的是曾经有过的亚洲金融中心的辉煌记忆。
对房顶上旧瓦，也是拆下来用药水处理后作为建筑材料重新使用，但仅仅起到“文化瓦”的作用，防水隔热还是依靠旧瓦和房顶之间铺设的两层现代防水隔热层。设计师对石库门弄堂的墙面故意保留了一些破损的痕迹，造成“残缺美”。弄堂的地面为了再现历史逼真感，埋设各种管道后，浇注水泥路面，再铺上青砖，让它慢慢长出青苔，仿佛是上世纪的石库门弄堂。
石库门内是按照现代都市的生活方式、审美情趣和情感世界进行量身定制，不仅有了自动电梯、中央空调，还有宽带互联网。门外是20世纪二三十年代的历史重现，让人走进弄堂仿佛回到上个世纪，但跨进任何一个餐厅、商铺又回到当下，恍若隔世，一步之遥，穿越时空。
现在的新天地壹号楼，就是在保留的这幢老洋房基础上的“返老还童”
若把新天地比作一个人，肌肤和外貌是上世纪的，那些重新安排的地下管线如同人的血管、经络，重新建造的钢筋水泥结构是他的骨骼，现代的餐饮、商业、健身、影视是他新的生命，当他苏醒了站起来时，历史与现代集于一身。这种时间和空间差距形成的“距离美”，成为新的时尚。建筑的生命在于使用，当石库门旧的居住“生命力”丧失之时，新天地创造性地把它改变为商业功能，把私人居住空间改变为商业共享空间，开发出石库门新的使用价值，赋予了它新的生命。2001 年6 月，整旧如“旧”的石库门新天地在上海问世，引起了亚洲、欧洲、北美洲的注目和惊叹，成为上海的时尚地标。
新天地“开发性保护”的模式从中国大地上破土而出，国内学术界不同看法和争议伴随它一路成长。其实，新天地原本就不是一个历史建筑保护项目，只是它在项目开发过程中，尽可能地保留、改造、再利用石库门老房子。正是由于这种保护老房子的新方法，让有些观念较传统的历史建筑专家看不顺眼。有人说新天地虽然保护了旧式里弄的文化精华，但它并不是为了保护而保护的，它不过是用保护来为它的开发项目增值与抬高身份。
有位专家对此种观点有精彩的回应：这种说法虽不中听，却击中了长期困扰我们的误以为保护与开发永远是一对矛盾的问题实质。我们时常痛心地看到很多旧房子，比二级旧里还要好得多的旧房子被推倒重建，原因据说是它们阻碍了开发，其实就是因为没有找到保护与开发的结合点。而新天地却找到了，找到后不是马马虎虎地只顾眼前利益地去干，而是认认真真地、精心精细地把保护做到家。当这些保护下来的地地道道的里弄建筑文化果真发挥其魅力，为新天地的开发带来贡献的时候，我们又何乐而不为呢？
有意思的是新天地在国际上获得的是一致好评，几乎没有争议之声。今天我们再回过头去看当年那场石库门保护的文化之争，它对于上海的城市发展有着重要的意义和价值。因为观点不同，带来了视角的丰富，我们才有可能进入问题的核心，真理常常站在各种意见的交叉点上。开发商与专家之间，专家与专家之间的观点不同，并不妨碍相互借鉴，他们共同为上海开启了一扇认知的大门。这一新认知在中心城区后来的城市更新一系列实践中不断深化，结出了丰硕的成果。新天地不仅旧城改造项目做得好，而且提升了周边环境，带动了一个区域经济的发展。
（原题为《新天地：保护与改造的典范》）