在过去的30年间，上海的城市建设完成了快速、大规模、粗放型的城市化历程。目前，城市更新工作面临着新的挑战。经济增长的放缓带来建筑行业形势的整体下滑，原本主要由政府主导、国有企业实施的大规模更新项目面临市场与财政压力。
过去30年的城市更新项目主要由政府主导、大企业（特别是政府企业）实施，其前提是经济的快速发展保证政府与大企业的资金以及活跃的市场。但经济的放缓导致原来的更新模式不再完全适应，需要探寻新的城市更新模式。
总结既往的建设经验，可以发现一种基本现象，自上而下的大建设项目往往存在缺乏精细度和对市民日常生活需求的关注，自下而上的小型更新则因其多元与灵活的特点而有着更强的适应性。
自下而上更新的基本特点就是化大为小，将大项目切分成小项目，在城市设计的总体控制下由更多的不同实施主体参与。项目变小了，才能做到精和细，从而产生多样与丰富，同时能吸引众多小的资本进入，这将是未来很长一段时间可以采用的基本策略。
因此，在城市更新工作的转型期，在经济条件发生变化的今天，可以通过自下而上的动力有效弥补大项目的不足，推动城市更新工作健康发展。
结合国际国内成功经验，根据市场和经济发展的总体趋势，建议转型城市更新的工作模式，积极推动自下而上的城市更新。具体而言：一是切分更新项目，选择适宜的项目化整为零、化大为小，吸引小的民间资本进入市场，有利于小微民营企业发展，为城市经济增添活力。二是创新土地混合使用模式，探索城市友好的小微产业与居住的融合，鼓励地块内部以及建筑内部的混合功能建设模式，推动产城一体的宜居城市建设。三是对相关城市建设规范进行适当修正，以保证功能混合的落实。
（作者系上海市政协委员，同济大学建筑与城规学院教授）